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从零到九百亿，在即将迈入千亿规模关口的时刻，公募REITS又迎来三周年的里程碑。

2020年4月，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（“40号文”），宣告公募reits正式启航。在过去三年时间里，沪深两市交易所陆续有27只公募REITs成功上市，资产类型涵盖交通基础设施、仓储物流、产业园区、生态环保基础设施、能源基础设施、保障房等六大类，合计发行规模突破900亿元。

今年以来，公募REITs进入快速发展阶段。不仅首批扩募正式落地，多项利好政策也频频出台，保险资管获批开展资产证券化业务，消费基础设施纳入REITs试点范围，REITs专项立法也箭在弦上。

多位业内人士表示，公募REITs顶层设计逐步完善，将为公募REITs市场长远发展提供有力的制度保障。

三周年即将迎来千亿规模里程碑

早在2020年4月，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（“40号文”），宣告我国公募REITs市场正式扬帆启航。

2021年6月21日，首批9只公募RETs在沪深交易所正式上市，此后，随着公募RETs不断纳新，截止5月6日，已有27只公募RETs成功上市，资产类型涵盖交通基础设施、仓储物流、产业园区、生态环保基础设施、能源基础设施、保障房等六大类，首发合计规模突破900亿大关。

项目储备方面，截至5月6日，中金湖北科投光谷产园及中金山高高速2只公募REITs已审核通过，即将进入发行期。

Wind数据显示，截止5月6日，27只公募REITs上市以来平均涨幅为9.89%，整体表现较好，但不同REIT之间分化依旧较大。其中，华安张江光大园REIT上市以来累计上涨38.35%，位居涨幅榜榜首，包括红土创新盐田港(行情000088,诊股)仓储物流REIT、中航首钢生物质REIT、中金普洛斯仓储物流REIT等6只REITs上市以来涨幅也超过20%，不过，也有部分交通基础设施REITs受此前疫情影响，经营状况不佳，拖累二级市场表现。

总结公募REITs过去三年的成绩单，红土创新基金表示，REITs已作为连接基础设施和资本市场的创新工具，是推动金融服务实体经济高质量发展的重要载体。从目前试点三年以来情况看，我国REITs市场取得了较好成绩，资产类型不断丰富，发行规模持续增加，投资人踊跃参与，为基础设施投融资创新和资本市场发展作出了重要贡献。

中航基金也认为，我国公募REITs发展兼顾“量质双优”，既要“跑得快”，也要“行得稳”。“一方面相关配套政策逐步完善，保障公募REITs发行和扩募稳妥推进。另一方面，基金管理人做好存续期管理工作、不断提升专业水平、加强投资者沟通，以满足我国公募REITs市场高质量发展要求。”

建信基金基础设施投资部基金经理张湜也谈到，开展基础设施投资REITs业务是深化金融供给侧结构性改革、增强资本市场高质量服务实体经济、拓宽并促进投融两端良性循环的关键一招。尤其在当前经济形势复杂严峻、各类资产价格波动剧烈的大背景下，兼具股债属性、高分红且收益稳健的公募REITs产品成为名副其实的资产优选。

公募REITs行业规模有望加快增长

在即将迈入千亿大关，驶向万亿蓝海的历史性时刻，各家基金管理人也分享了过去三年的经验总结，助力公募REITs行稳致远。

建信基金基础设施投资部基金经理张湜直言，“40号文”发布以来，建信基金积极开展市场推广工作。这么长的时间里接触了大量的企业客户、地方政府部门，也尽调了不少项目。在这个过程中，发现了一些市场共性问题和顾虑。

“一是企业基于对融资工作的惯性思维，仍习惯于将融资实效、融资成本等作为比对、选择的关键指标，忽略REITs的特征、特质。二是国企考核的指标要求一定程度上影响企业参与积极性。三是优质资产的持有人对于REITs更多税收利好政策出台的期盼，增加了决策的等待期。”在张湜看来，发行人对REITs的认识和积极性仍有待提高。

平安基金REITs投资中心运营高级副总监李华平也表示，制约REITS规模快速增长的主要因素有两个方面：

一是，目前，发行公募REITS的要求比较高，能达到REITs发行要求的“以使用者付费为主且运营满3年、收益及现金流稳定”的优质项目相对较少；

二是，基础设施公募REITS估值是询价的锚，收益法估值难度较大，需要在保证原始权益人利益的基础上，充分考虑二级市场投资者的收益。收益法作为最主要的定价方法需要关注的核心要素比较多：如收益期限、现有收入水平、 未来收入水平、预期增长率、运营成本和运营净收益、及折现率等。

“这些主要依赖于中介机构的判断，对评估机构是较大的考验，需要进一步规范和提高中介机构的专业水平。”李华平称。

“根据指引及相关监管规定，发行基础设施公募REITs需要满足合规性、收益性、规模等方面的基本要求，包括基础设施项目权属清晰、资产范围明确、土地使用依法合规、基础设施项目具有可转让性、基础设施项目成熟稳定等，部分基础设施项目现状可能与发行REITs基本要求尚存在一定差距，处于前期培育阶段，需要有针对性地对拟发行REITs的底层资产进行培育辅导，使各项指标达到发行REITs的条件。”华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆也谈了目前公募REITs发行要求较高的现状。

华安基金不动产投资管理部叶璟也坦言，当前，我国公募REITs业务在经历从试点向常态化发展的阶段，由于REITs产品的创新度比较高，交易结构中涉及方比较多，业务在行业和专业领域跨度较大。在试点阶段，行稳致远是首要的目标，而产品在规则设定，各参与方角色定位和协同机制、原始权益人的参与积极性，投资者培育等方面都需要时间去完善或提升。

叶璟相信，随着市场成熟度的提升，后续REITs行业规模也将加快增长。

形成“首发”+“扩募”双轮驱动的格局

除一级市场首发以外，扩募也是REITs市场建设不可缺少的重要环节。

2022年5月末，在前期REITs试点工作基础上，证监会指导沪深交易所制定发布了《新购入基础设施项目（试行）》，支持上市REITs通过扩募等方式收购资产，加大REITs市场建设力度，着力推动多层次资本市场高质量发展。

截至5月6日，己有5只公募REITs启动扩募，其中，华安张江光大园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT、博时招商蛇口产业园REIT4只的扩募资产已上市，富国首创水务REIT的扩募已获上交所反馈。

“从具体项目分析，产权类项目可扩募性优于特许经营权类项目，首发原始权益人资产可扩募性优于非首发原始权益人资产。”中航基金对不同项目的可扩募性进行了对比。

在博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄看来，我国公募REITs市场“首发”+“扩募”双轮驱动的发展格局正式成型，将进一步推动公募REITs审批的常态化。

华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆也指出，扩募是公募REITs推进的一个重要里程碑，将新资产注入上市平台，以实现优化资产组合、提升产品收益的作用，打开了公募REITs未来发展新空间。

“对原始权益人来说，扩募有助于持续打通资本市场融资渠道，通过公募REITs持续盘活存量资产；对基金管理人来说，随着基金规模的提升，有利于基金管理人对运营管理成本的管控，形成优质的资产池，增强基金运作水平，提升综合竞争力；对市场来说，扩募机制是公募REITs市场建设的重要环节，通过扩募增加了市场容量、扩充资产组合数量，也为投资人提供了更多选择，同时基金规模的增加及新投资者的引入有助于提升REITs基金的二级市场流动性。”他进一步分析谈到，随着公募REITs扩募进入实质性实施阶段，预计未来将有更多产品启动扩募工作。

“公募REITs的扩募是REITs试点推进的一个重要里程碑，是REITs行业发展的必经之路。”华安基金不动产投资管理部叶璟也持相似的看法。

叶璟相信，随着扩募的落地，将有助于原始权益人盘活更多优质基础设施资产，进一步形成资本良性循环。“公募REITs作为一类金融产品，扩募是其规模扩张的主要途径，扩募将有利于提升REITs行业的整体规模，提高基金管理人的管理实施效率，优化REITs的整体投资组合。预计未来扩募的常态化将成为一个发展趋势，并成为REITs市场扩容的新动力(行情300152,诊股)。”

红土创新基金预计，扩募有望逐步缓解目前二级市场基础设施公募REITs“供不应求”的局面。

“扩募的落地将加快形成投融资 “投-管-退”的资产良性循环，赋予产品不断成长的生命力，也将进一步完善国内基础设施公募REITs市场制度建设，助力市场高质量发展。”红土创新基金称。

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