编辑 | 虞尔湖

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出品 | 潮起网「于见专栏」

房地产行业受近几年的疫情打击，本就显得有些疲软。在“烂尾楼”、“停贷”、“地产公司暴雷”等等事件接踵而来时，更是让房地产企业深陷寒冬。碧桂园作为一个深耕中高端住宅的集团，也毫不例外的遭受到了营收冲击。

在房地产行业持续低迷，相关部门又对这一传统支柱企业“重拳出击”的时候，碧桂园也意识到了房地产行业即将迎来大洗牌，但此时才开始寻求转型机会的碧桂园，似乎已经有些首尾难顾了。

房地产行业寒冬未过，市场反馈仍不如预期

受益于人口红利、经济增长推动的需求，中国房地产市场在过去十几年间经历了高速增长。而随着城镇化口号的提出，几乎所有的资本都纷纷投入了商品房的建设中。曾几何时，在一些三四线城市中，也不乏一些高端楼盘的身影，可城镇化率提升放缓后，房地产行业容量总体稳定，在行业竞争日趋激烈的趋势下，如何找到下一个发力点，成为了困扰许多房企的一大难题。

据相关调研机构发布的报告显示，2022年商品房销售面积、销售额增速分别为-24.3％、-26.7％，其中12月单月同比增速低至-31.5％、-27.7％。今年房地产经济持续修复，前两个月商品房销售面积、销售额同比增速分别为-3.6％和-0.1％，降幅明显缩窄。值得一提的是，住宅销售额增长3.5％。

相关专家表示，得益于贷款利率下调，刚需购房者开始纷纷购置物业。但房地产行业长期存在的供需不平衡、一二线房价高居不下、三四线城市无人买房的问题，仍是目前房企无法解决的。

统计数据显示，2023Q1一线城市的商品房成交面积仍然处于近年同期高位。相比之下，二、三线城市销售较为疲弱。近期，三线城市的商品房销售不及近年同期均值水平。此外，城市间商品房供应的分化特征更为明显：今年3月份一线城市的商品房供应面积同比仍在攀升，但是二线、三四五线城市的同比增速已经回落。

碧桂园自1992年在佛山北滘成立以来，便努力耕耘着广东市场。其中那句“给您一个五星级的家”，更是触动了许多购房者的心。可在广东地区的风水宝地被逐渐开发完毕后，碧桂园也不得不开始调整自己的步伐，下沉到二三线，甚至三四线市场。

据集团2022年年报可知，截至2022年12月31日，碧桂园在广东省以外地区的权益合同销售占本集团总体的82%，多元化布局已经初见成效。三四线城市贡献了60%的营收，二线城市营收占比26%，其余占比14%。

可在碧桂园给出这一欣欣向荣的数字后，其2023Q1营收却并不尽如人意。更何况其信用评级还被下调，融资前景更是不容乐观。

营收降幅22%，碧桂园压力骤增

5月5日，碧桂园公布了其2023年4月的营收数据：2023年4月单月共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币226.9亿，归属公司股东权益的合同销售建筑面积约278万平方米。

图源：碧桂园2022财报

结合碧桂园前3月实现归属公司股东权益的合同销售金额718.7亿，同比减少27.57%来看。碧桂园2023Q1实现归属公司股东权益的合同销售金额945.6亿，同比减少22.41%。但碧桂园2022年的表现就已差强人意，2023年Q1再次下滑，也在预料之中。

2022年，碧桂园集团收入约为人民币4303.71亿，较2021年度的5230.64亿下降约17.7%。2022年97.0%的收入来自物业销售，3.0%来自建筑及其他分部，与2021年的占比基本相同。毛利约为328.8亿，全年净亏损60.52亿。这是碧桂园自2007年在香港上市至今，首次出现全年亏损的情况。

相关专家指出，碧桂园进行多元化布局的时候，营收压力会成倍增长，因为其需要投入巨额的前期成本，用以打响品牌口碑，更何况其还有近三千多个项目在手，其压力自然大得无以复加。

截至2022年12月31日，碧桂园拥有3152个处于不同发展阶段的项目，其中3121个位于中国内地，31个位于中国内地以外。

从碧桂园给出的项目分布图来看，广东虽然仍为碧桂园的主战场，有585个项目，可华东地区已然成为碧桂园后续发力的主战场江苏382个居地区之首，河南、安徽、浙江紧随其后，分别有223、211及202个项目。

在2022年财报公布之际，碧桂园也对营收不佳给出了官方解释：新冠疫情影响了施工进度。

来自房地产开发的收入由2021年度的约人民币5074.78亿，下降17.8%至4172.96亿。2022年的交付物业所确认收入的平均销售价格（不含增值税），约每平方米人民币7592元；对外的建筑收入由2021年度的93.60亿下降19.1%至2022年度的约75.68亿。

或许碧桂园也知道自己未来面临很长一段时间的市场疲软期，也在积极地调整自己的资本杠杆。2022年碧桂园的净借贷比率由2021年12月31日的约45.4%下降至2022年12月31日的40.0%。

但早在2022年6月，碧桂园就遭到了国际评级机构穆迪的制裁：下调信用评级。

据穆迪官网，穆迪已向碧桂园控股有限公司授予Ba1的企业家族评级（CFR），并撤销其Baa3的发行人评级。同时，穆迪将公司的高级无抵押评级从Baa3下调至Ba1。穆迪分析师指出，虽然穆迪预计碧桂园将保持强劲的市场地位和良好的流动性，但负面展望反映了碧桂园在未来6-12个月房地产销售下滑和市场情绪持续疲软的推动下，流动性缓冲和财务灵活性有所下降。

在政策风向不断收紧，年轻人购房意愿持续下降的情况下，碧桂园主打的品质住宅已经不再是市场主流的追求了。因此碧桂园在近年来也不断地调整着自己的业务板块，可成效至今未有体现。

碧桂园紧跟政策风向，无奈收效甚微

对于碧桂园这类传统房地产企业而言，想要跨行业发展，难度可谓是巨大的。而碧桂园就另辟蹊径，选择结合房地产开发与建筑业务，深度布局人工智能。人工智能固然大势所趋，可碧桂园所理解的人工智能，似乎与大方向有些偏差。

在2022年财报中，碧桂园提及其成立了科技建筑集团，并将利用科技的力量推动传统建筑业的工业化、数字化、智能化升级，在管理半径内合理规划新项目，体系化地输出科技建造解决方案，大力对外拓展代管代建等业务。

而仅2022年碧桂园全年投入的研发费用高达2.164亿，产出的成果却几乎可以忽略不计。尽管投资界都明白，对人工智能的投入是一场拉锯战，可碧桂园的投入似乎有些庞大得过分了。

不过在碧桂园近年的市场举措来看，其似乎也有紧跟政策风向的意味。积极参与各地政府的代管代建等保障房业务项目，支持推进国家保障性住房的建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，不再只局限在打造中高端商品房之上。但碧桂园此举，与自降身价几乎没有区别。

截至5月8日，碧桂园的股价为2.05元/股，同比去年的4.3元/股，已跌去52%，市值更是大幅度缩水。碧桂园这次需要进行的，是一场为期不短的拉锯战。而在明知优化资产结构、牢记“现金为王”才是硬道理的情况下，碧桂园却高调宣布与邮储银行达成长期战略合作，希望借此提升消费者的信心。

去年11月，碧桂园高调宣布，自己与邮政储蓄银行达成长期战略合作关系，并获得了邮政储蓄银行提供的、不超过500亿的授信额度。在国资背景银行的加持下，碧桂园似乎陷入了一个甜蜜的美梦中，然而事实是，资本对房地产市场的未来，仍持观望态度。

碧桂园管理层曾公开表示，当前房地产市场已进入全新的发展阶段，商业模式和竞争格局也发生了极大变化，公司整体投资将会围绕人口流动、产业布局、经济基础、库存情况等城市核心变量进行优中选优，聚焦一二线核心城市及三四线城市核心区位，实现增量资产的效益兑现。

而在房地产企业暴雷不断、购房风险持续攀升的背景下，碧桂园恐怕很难完成自己的美好设想了。

结语

2022年，碧桂园进行了两次配股融资，合计筹得75亿运营资金；2023年，碧桂园与民生银行香港分行签订融资协议，获批3.4亿定期贷款融资。国内银行对碧桂园也是大力支持，合计提供了约3000亿的授信额度，这种种迹象，似乎都让碧桂园有着无限信心，能够轻松撑过这一寒冬。

但纵观全局，碧桂园面临的种种困难，如销售疲软、债务负担较重、财务杠杆仍较高，都让这个已经成立了30多年的企业，有些无所适从。但未来房地产行业走向究竟如何，至今仍未有定数，碧桂园的未来仍然充满变数。

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